바뀐 특례보금자리론에 대한 정리

처음에 특례보금자리론이 나왔을 때보다 금리가 낮아졌다. 처음 나왔을때보다 시장금리가 빠르게 내려가다보니 정부가 수정을 했다. 앞으로 매달 금리는 수정된다고 한다. 집을 살 때가 된 것이 아닌가 싶어서 특례보금자리를 이용할 수 있는지 살펴봤다. 수정된 금리는 글 중간에 있다.

 

처음 특례보금자리론이 나왔을 때 금리

요즘 경매시장은 들썩 중 경쟁률 5.8대 1 낙찰률이 50%까지 올라왔다고 한다. 낙착률은 지난해(2022년) 8월부터 하락해 12월에 17.9%까지 하락한 바 있다. 경매 시장은 매매시장을 선행하는 경향이 있다는데, 현재 가격 부담은 있지만 매수하는 분위기도 있다고 한다. 

요즘 주택담보대출 금리는

1월 말 기준으로 4% 중반에서 6% 후반까지이고, 조금씩 떨어지고 있기는 하다. 정부에서 대놓고 금리를 낮추라고 해서 더 낮아질 분위기인 것 같다. 시장금리의 전체적인 분위기는 예금 금리도 떨어지고, 예금 수요도 감소하는 분위기이다.. 대출금리는 원가(조달금리)가 얼마나 오르는지 혹은 내리는지가 문제가 될 것이라는 전망이다. 

올해 정책상품 대출은? 

디딤돌 대출이 가장 까다로운 대출이라고 한다. 만기가 길수록 금리가 높은 구조인데, 2.15~3% 수준으로 금리의 레벨 자체는 낮지만, 대출 규제가 매우 까다롭다. 6억원 이하의 주택만 가능하고 소득도 깐깐하게 본다. 

올해 특별하게 등장한 정책상품은 특례보금자리론이다. 이거는 지금 받은면 끝까지 고정금리이다. 1년 동안 한시적으로만 운영된다고 한다. 미국은 고정금리가 보편화됐지만, 우리는 아니니까. 기존 보금자리론은 집값이랑 소득기준이 매우 까다로웠지만, 이번 특례보금자리론은 다르다. 9억원 이하에 소득기준은 없다. 단, 5억원까지만 대출이 가능하다. 다자녀는 3자녀 이상. 신혼은 7년까지 인정함. 9억원 이하 주택에서 최대 5억원까지 가능함. 

 

9억원 이하에 시세 기준은 KB시세를 기준으로 가장 먼저 평가하며, KB시세가 없는 경우, 한국부동산원의 시세를 다음으로 활용한다. 그리고 매매가와 시세가 모두 9억 이하가 되어야 한다. 이미 집을 보유한 사람들도 대출 갈아타기 가능하다. 다만, 오피스텔 등은 해당되지 않는다. 그리고 당연하게도 신청할 때 대출한도를 산정할 때 모두 일관된 기준을 사용해야 한다. 

우리나라의 평균 주택상환 기간은 8년 정도라고 한다. 주로 무주택자가 집을 마련하거나 1주택자가 갈아탈 때 활용하기 좋다고 평가를 받고 있다. 특례보금자리론은 원금과 이자를 같이 갚아야 한다. 체증식 상황방식도 사용이 가능하지만, 체증식은 나중에 원금이 더 증가하는 구조. 만 40세 이하여야 하고, 체증식의 경우 만기 50년은 안된다.

 

일반형은 금리가 만기가 짧으면 4.25%에서 만기가 길면 4.45%로 상승한다. 우대형은 주택가격이 6억원 이하인 동시에 소득이 1억원이 안되어야 한다. 그리고 인터넷을 신청할 경우 일반형, 우대형 모두 0.1%p 금리가 낮아진다. 이 외 우대형만 해당되는 혜택으로 저소득층(소득 6000만원, 0.1%p), 사회적배려층(소득 6000만원, 0.4%p), 신혼가구(소득 7000만원, 0.2%p), 미분양주택(소득 8000만원, 0.2%p) 추가 금리인하가 있다. 

금리가 인하된 특례보금자리론

특례보금자리론은 전세상환용 대출이 가능하다. 중도상환 수수료도 없다. 다만, 대환대출 시 인지세와 말소비용은 발생한다. 고민 포인트는 금리가 계속 하락하고 있는데, 신청할 때보다 금리가 낮아지면 어쩌지 하는 점. 시중금리 상황에 따라 금리가 조절되는데, 둘 중에 낮은 금리로 된다고 한다. 

특례보금자리론 주의사항. 신청부터 실행일까지 30일이 절대적으로 걸리기 때문에 급하게 잔금을 지불해야 할 경우 사용하면 안된다. 중간에 집값이 떨어져도 우대형으로 전환이 안되고, 다행인 건 중간에 집값이 올라도 우대형에서 일반형으로 전환되지도 않는다.

작년 12월 말 기준 9억 이하 아파트가 55만가구이고, 전국에 9억 이하 아파트는 86% 정도. 아파트가 아닌 것들까지 합하면 90%가 9억 이하 주택이기에 특보금자리론 해당 주택은 많다. 특례보금자리론 신청 후 70일까지 대출을 실행해야 한다. 미리 신청해두고 1년 뒤에 대출 실행하는 것은 안된다.   

아낌e로 들어가면 0.1% 할인을 받을 수 있다. 오프라인에서는 SC제일은행에서만 할 수 있는데, 0.1%p 할인을 받을 수 없음. 주택금융공사 홈페이지에 들어가면 20분 넘는 영상으로 어떻게 신청하는지 알려준다

 

문제가 생겼을 경우, 문자나 전화로 연락이 다. 주택금융공사 홈페이지나 앱을 활용하면, 내 대출의 진행 상황도 체크할 수 있다. 행복자산관리연구소 김현우 소장님의 설명을 요약했다.