성동구 왕십리풍림아이원 아파트 분석

성동구 왕십리풍림아이원 아파트 특징

성동구 하왕십리동에 위치한 왕십리풍림아이원 아파트는 2004년에 준공됐고, 2024년 기준으로 이제 21년차가 된 구축 아파트이다. 758세대 중 339세대가 74타입(22평)이며, 280세대가 104타입(31평)을 구성하고 있다. 나머지는 139세대가 144타입(43평)으로 구성되어 있다.

 

전반적으로 집이 공식적인 평수보다 크다. 서비스 면적이 많기 때문이라고 한다. 74타입의 경우 공식적으로는 22평이지만, 28평 느낌이다. 실제 주변의 다른 구축들 20평대보다 넓은 느낌이다. 집마다 활용할 수 있는 베란다가 많고, 확장을 해도 여전히 활용할 수 있는 베란다가 많이 남는다.

 

넓은 공간 덕분에 74타입도 방이 3개 있으며, 넉넉하지는 않아도 자녀 두 명이 각자 각방을 사용할 수 있다. 104타입과 74타입의 가장 큰 차이는 화장실의 개수이다. 74타입은 화장실이 하나 있고, 104타입은 화장실이 두 개 있다. 144타입은 방이 네 개이며, 화장실은 두 개가 있다.

 

왕십리풍림아이원은 단지 내 평탄화가 부족한데, 성동구 아파트들의 특징이기도 하다. 101동에서부터 115동까지는 오르막길이다. 언덕 위로 갈수록 큰 평수가 많다. 지하주차장은 동마다 연결되어 있고, 세대당 주차대수는 1.1대로 살짝 부족한 수준인데 살짝 부족할 수 있는 수준이다.

 

성동구 왕십리풍림아이원 교통의 편의성

주변에 왕십리역과 행당역 상왕십리역이 위치해 있다. 단지가 길쭉해서 어떤 동을 선택하느냐에 따라 교통 여건이 달라진다. 행당역의 경우 단지와의 직선거리가 350m이지만, 행당대림의 후문을 통해 단지로 들어가야 하기 때문에 실제로 걸어가면 700m 가량 거리가 있다.

 

교통이 가장 편리한 곳은 101동 쪽의 낮은 동이다. 101동 기준으로 상왕십리역까지 도보로 10분이 소요된다. 실질적으로 700m 가량 걸어가면 되기에 역세권으로 쳐줄 수 있는 거리이며, 지형의 높고 낮음이 있지만 전반적으로 평탄한 수준이다.

101동 기준 도보로 왕십리역의 2호선, 5호선, 분당선까지는 15~20분 가량이 소요된다. 행당역은 8~9분 정도가 소요된다.

 

왕십리역으로 갈 때는 도보로 가는 경우보다는 따릉이나 마을버스를 이용하는 경우가 많은 것 같다. 101동에서부터 행당역은 행당대림 단지로 들어갈 때 오르막이 조금 있다. 숨이 조금 차려나? 싶으면 끝나고, 8~10분 정도가 소요된다.

 

왕십리에 GTX-C가 신설되는데, 풍림아이원 쪽과 조금 더 가까워서 분당선을 타러 가는 것보다는 덜 시간이 소요될 것으로 예상된다. 날씨 좋을 때는 걸어가기 괜찮을 것 같다. 전체적인 GTX-C 노선 개통은 2028년 예상이고, 청량리부터 삼성역까지 4분이면 된다니까 왕십리에서는 더 가까울 것으로 예상된다.

 

101동의 25m 앞에는 마을버스 정류장이 있다. 3-2번의 기점인데, 예전에는 운전기사 부족으로 14분 마다 출발했다. 최근에는 운전기사를 확보해서 그런가 운행수가 11분마다로 증가한 것 같다. 3-2번 버스는 왕십리까지 한번에 간다는 장점이 있는데, 출퇴근 시간에는 이용 수요도 많고, 교통도 조금 있어서 15분 정도가 걸린다.

 

115동에 가까운 윗동은 주로 버스를 이용해 신당역과 행당역으로 이동한다. 241번이나 마을버스 3-2번을 타면 행당역으로 이동할 수 있다. 마을버스 1번을 타면 신당역으로 이동할 수 있다. 소요 시간은 출근 시간 때를 기준으로 약 7분 정도가 소요된다. 115동에 가까운 윗동은 도보로 행당역까지 가는데 걸리는 시간이 정문에서부터 8분 정도가 소요된다.

 

성동구 왕십리풍림아이원 상권 및 주변 인프라

단지가 길쭉해서 주변 상권은 크게 115동 도로변과 101동 근처의 상권으로 나뉜다. 아쉽게도 윗동은 상권이 별로 발달하지 못했다. 부동산과 세탁소 피자집, 작은 카페와 독서실 등이 있다. 마트 이용을 위해서는 행당역에 위치한 롯데마트로 가야 한다.

 

주변에 왕십리뉴타운이 윗동과 지도상으로는 가깝게 위치해 있지만, 뉴타운부터 왕십리풍림아이원 윗동까지가 가파른 오르막이기 때문에 도보로 이용하기는 쉽지 않다. 이상하게도 뉴타운부터 왕십리풍림아이원을 직접적으로 이어주는 버스 노선도 없다.

 

낮은 동 근처는 상권이 발달했다. 낮은 동 기준으로 근처 1km 안쪽에 스타벅스만 3개 있고, 이마트 CGV가 있다. 행당역에 아주 인접한 상권은 가파른 오르막 내리막이 하나 있어서 다소 불편함이 있지만 이용할 만하다. 행당시장까지는 평지이고, 상황에 따라 이마트나 롯데마트를 이용하기 편하다. 왕십리역부터 풍림아이원 후문까지 있을 만한 시설들은 다 있다. 큰 병원은 한양대 병원이 있는데, 3-2번 마을버스를 타면 한양대병원까지 편하게 이동할 수 있다.

 

101동 아주 근처의 상권은 주로 세탁소나 무인점포 등 1~2인 가구가 이용하는 것들이 많다. 주변이 빌라 밀집지역이라 그렇다. 다만, 왕십리 근처로 갈수록 음식점 등 다수가 이용할 수 있는 상권이 많아진다. 학원가는 행당역 쪽에 밀집해 있다. 초등학교 2개와 중학교, 고등학교가 행당역에 몰려있다.

 

단지 내에는 어린이집이 있고, 초등학교는 무학초등학교와 금호초등학교 두 곳이 있다. 윗동은 주로 금호초등학교로 하고, 아랫동은 무학초등학교로 간다고 한다. 커뮤니티를 보니 학급 인원에 따라 변동이 되기도 하는 것 같은데 기본적인 셋팅은 그렇다.

 

커뮤니티 시설로는 헬스장과 골프연습장이 있다. 골프장은 GDR 같은 기기는 없고 깃발로 된 타겟만 있다. 담당하는 전문 레슨프로가 있어서 레슨도 진행한다고 한다. 헬스장은 연식이 좀 있지만, 할 수 있는 운동은 다 할 수 있도록 기본적인 기구는 모두 구비되어 있다.

 

성동구 왕십리풍림아이원 향후 사업성

왕십리풍림아이원의 용적률은 245%이고, 토지는 3종으로 용적률이 300%까지 가능한 토지이다. 23년까지의 기준으로는 재건축 사업성이 거의 없고, 리모델링이 현실적인 대안이라고 생각할 수 있었다.

 

통상적으로 재건축 조합원들이 무상으로 더 큰 평형의 아파트를 받기 위한 대지지분은 15평이라고 한다. 왕십리풍림아이원 74타입의 대지지분은 9평 정도이고, 104타입의 경우 12.7평 정도가 된다. 설령 재건축을 하더라도 조합원들이 일정 수준 더 부담해야 재건축이 가능했다.

 

이런 상황이 역세권 활성화 사업으로 인해 긍정적으로 변했다. 역세권 활성화 정책으로 역사 기준 350m 내에 위치한 아파트는 최대 500%까지 증가하게 된다. 참고용이라고 이야기는 하지만, 서울시에서 역마다 역세권을 표시한 자료가 있어서 행당역 자료도 찾을 수 있었다. 아래는 서울시에서 배포한 역세권 자료를 확인할 수 있는 사이트이다.

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역세권 350m 범위 자료(참고용)

 

아래 그림에서 확인할 수 있듯이 행당한진과 행당대림 그리고 왕십리풍림아이원이 행당역 역세권에 포함된다.

 

 

일반적으로 재건축 기대감이 가격에 반영되기 시작하는 것은 재건축 신청이 가능한 22년부터라고 한다. 왕십리풍림아이원은 2024년 기준으로 21년차에 접어든 아파트이기 때문에 아직 재건축 사업성이 프리미엄에 반영되기는 어렵다. 거꾸로 생각하면, 재건축 프리미엄이 아직 붙지 않은 아파트라고도 할 수 있다.

 

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